1.Che imposte si pagano sulla vendita degli immobili?
 

Le imposte da considerare sulla vendita dell'immobile sono diverse dipendendo anche dal tipo di vendita (immobile coinvolto) ed il ente coinvolto nella vendita (privato o società'. Il testo seguente tratta discorsi inerenti all'IVA, l'imposta sul reddito e l'imposta collettiva e dividendo imponibile.

. IVA: I venditori non sempre devono pagare IVA nel caso di alcune transazioni immobiliari: scambio di un bene immobile per un altro, l’affitto, nel caso di una seconda vendita o post costruzione dell’immobile. In questo caso comunque i venditori (commercianti speculatori) non hanno diritto di un rimborso IVA di alcun tipo. Questi dati sono più che altro importanti nel caso di speculazioni di grande misura (es. sviluppi immobiliari di categoria più alta).

2. Imposta sul reddito: Tecnicamente le persone private sono tassate al 25% del profitto derivante dalla vendita di un bene immobiliare; a meno che c’e’ un contratto bilaterale che rende possibile altre soluzioni. Quindi, comprando un appartamento a 20.000.000 HUF (80000 EUR.) e vendendolo per 24.000.000 HUF (96000 EUR). si paga un quarto del profitto (4.000.000 HUF) all’ufficio imposte.

Come società’, i costi documentati che rientrano nell’acquisto e la ristrutturazione del immobile vengono considerati dalla legge ungherese, quindi possono essere detratti dal profitto dalla vendita. Possono essere dedotte le spese come quelle del viaggio e/o i costi dei servizi richiesti in connessione con il bene immobiliare. Consigliamo consultarsi a un commercialista nel ungherese per dettagli sulle possibilità.

Il tributo può essere rimborsato da ogni profitto della vendita di un bene immobile usato dal venditore o un congiunto per l’acquisto o per assicurare il titolo di acquisto di altri beni immobiliari residenziali se si svolge tutto in tempo limitato. Questa possibilità e’ pero rilevante soltanto ai acquisitori che sono residenti legali in Ungheria.

3. Imposta collettiva e dividendo imponibile: Nel caso dell’acquisto di un bene immobile mediante una ditta il profitto dalla compravendita del immobile viene tassata al 16%, cioè in base all’imposta collettiva attuale.

La ditta puo’ dedurre tutti i costi in connessione all’attività pertinente all’immobile. Qui si parla delle spese inerenti a lavori di ristrutturazione (spese che aumentano il valore dell’immobile), la marca da bollo, onorari dei avvocati/agenti si possono detrarre dall’imposta attuale sui ricavi dei affitti e sui profitti guadagnati da una eventuale vendita. Questi lavori non comprendono le spese di manutenzione – non contano ad esempio le pulizie.

La impresa può calcolare un minimo di ammortamento della proprietà; ciò vuol dire che al momento della vendita la proprietà figurerà profitto soltanto nei libri. L’ammortamento (deducibile dalle tasse) sui edifici industriali ed edifici senza lunga e utile vita é stipulato al massimo al 2 %, mentre i beni immobiliari affittabili possono ammortare su una rata preferenziale di circa 5%. Calcolando ammortamento dell’immobile é molto importante assicurarsi che la percentuale corrisponda alla vita utile “anticipata” dell’immobile ed a altre direttive della contabilità.

Infine, se la società sceglie di vendere la compagnia intera, in Ungheria il venditore non deve pagare imposte sul guadagno di capitale in Ungheria ed il compratore non deve pagare la marca da bollo

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2. Che tasse devo prendere in considerazione nell'acquisto dell'immobile?
 

Se si compra un appartamento come persona privata o mediante una ditta, si deve sempre pagare la tassa di trasferimento o la marca da bollo. La tassa viene pagata dal cessionario ed é stabilito dal prezzo corrente del bene immobiliare.

Nel corso di acquisto di un immobile le seguenti spese sono applicabili in questione di bolli/tasse:
· Immobile di seconda mano per il valore dell’immobile sotto i 4.000.000 HUF (circa 16.000 EUR), la rata della marca da bollo e’ stabilita su 2% del prezzo d’acquisto.
Per la somma oltre i 4.000.000 HUF (circa 16.000 EUR), la rata della marca da bollo e’ stabilita sul 4% (da Gennaio 2010) del prezzo di acquisto.

Questo sia se l’immobile è acquistato da una persona privata che da una ditta.

· Appartamenti nuovi: se il prezzo del appartamento nuovo é sotto i 15.000.000 HUF (circa 60.000 EUR) le persone private non devono pagare la marca da bollo. Se invece viene comprato da una ditta la rata é stipulata al 2% del prezzo totale.
Gli immobili i cui prezzi d’acquisto sono tra 15-30.000.000 HUF (circa 60-120.000 EUR) la rata della marca da bollo pagata dalle persone private é stipulato al 6% del prezzo totale; al 2% se viene comprata da una ditta.
Nel caso che il prezzo d’acquisto dell’immobile e’ oltre i 30.000.000 HUF (circa 120.000 EUR) la marca da bollo e’ stabilita al 4% (da Gennaio 2010) del prezzo totale; sia se l’acquisto avviene da parte di una persona privata o società.
· Commerciale ed aree fabbricabili: la marca da bollo é stipulata in ogni caso al 10% del prezzo del bene immobile.

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3. Che tipo di imposta devo pagare sull'affitto dell'immobile?

Esistono due alternative per il proprietario (come contribuente registrato in Ungheria): si può semplicemente pagare alla tributaria il 25% del profitto guadagnato dall’affitto o pagare imposte sul ricavo (stipulato dai ricavi totali del privato, incluso lo stipendio). A meno il proprietario non abbia un salario molto basso in Ungheria, si troverà probabilmente nella fascia d’imposte del 38%, quindi generalmente la seconda alternativa non vale la pena a sceglierla.

Le società devono pagare una imposta collettiva del 16% dal guadagno dell’affitto del immobile. Gli onorari degli agenti, le spese di viaggio per l’Ungheria possono essere dedotte dalle imposte.

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4. Ci sono diverse alternative per l'acquisto di un immobile?

Per un investitore che vuole acquistare immobili a Budapest ci sono duo modalità per l'acquisto:

1. L'acquirente può richiedere un permesso d'acquisto come privato presso le autorità locali. Questa fase del processo d'acquisto in genere è gestita dal rappresentate/studio legale in seguito al contatto di compravendita. I costi legati alla richiesta sono di circa € 250.
2. Alternativamente e' specialmente se l'acquirente e' interessato all'acquisto di più di un'immobile può costituire una società  (in genere una srl.). Con €. 2000 di capitale sociale e +- 700 di onorari dello studio legale in poche ore si può avere una Kft (Srl) attiva per acquistare l'immobile.

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5. Quale è il rendimento medio dell'affitto

Si può aspettare di avere il 7-9% del ritorno sull’investimento all’anno in media. Questo comunque dipende dall’ubicazione, dalle condizioni dell’immobile, il tipo di affitto, l'arredamento ecc. A questo si aggiunge la consistente rivalutazione annua del capitale investito in proporzione al crescente sviluppo del mercato immobiliare e la futura introduzione dell’Euro che farà ulteriormente salire i prezzi degli immobili.

Attenzione: il capitale investito è di circa 1/3 inferiore a quello necessario per l’acquisto di un analogo immobile in un'altra grande città o capitale europea

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